TAE, TIN y bonificaciones: por qué no cuadran los números
Una oferta con el TIN más bajo puede salir más cara que otra con el TIN más alto. No es un truco de letra pequeña: es que el TIN no incluye lo que te cuesta conseguir ese TIN.
Dos ofertas encima de la mesa. Una dice 2,60 % y la otra 2,85 %. La primera parece obviamente mejor y muchas veces no lo es. La razón no está escondida en la letra pequeña: está en que ese número no mide lo que la gente cree que mide.
Qué es el TIN
El TIN (tipo de interés nominal) es el porcentaje que se aplica al capital pendiente para calcular los intereses de cada cuota. Nada más. No incluye comisiones, ni seguros, ni ningún otro producto que hayas tenido que contratar.
Es el número que aparece grande en la publicidad precisamente porque es el más favorable de los dos.
Qué es la TAE, y qué sigue sin incluir
La TAE (tasa anual equivalente) incorpora al TIN los costes asociados al préstamo y el efecto del tiempo, para dar una cifra comparable entre ofertas. Incluye comisiones de apertura o estudio si las hay, y el coste de los productos que necesitas contratar para obtener el tipo bonificado.
En una hipoteca variable, la TAE se calcula suponiendo que el índice se mantiene constante toda la vida del préstamo, cosa que no va a pasar. Sirve para comparar ofertas entre sí, no para predecir lo que pagarás.
Y en cualquier caso, la TAE no incluye los gastos de la compraventa: los impuestos, la notaría de la compra y el registro van por su cuenta, como explica gastos de comprar una casa.
Las bonificaciones: dónde está la trampa contable
El mecanismo es siempre el mismo: el banco parte de un tipo alto y lo va bajando por cada producto que contratas. Nómina, seguro de hogar, seguro de vida, plan de pensiones, tarjeta con gasto mínimo, alarma.
Cada bonificación resta unas décimas al tipo, y hasta ahí todo correcto. El problema es que el ahorro en intereses se compara con el coste del producto, y muchas veces esa cuenta sale en contra:
- Un seguro de vida vinculado suele costar bastante más que una póliza equivalente contratada por libre, y su prima sube con la edad año tras año, mientras que la bonificación se queda igual.
- El seguro de hogar del banco tiende a ser más caro que el mismo producto en el mercado abierto.
- Una tarjeta con gasto mínimo anual obliga a un consumo que puede no ser el tuyo.
Por eso la comparación honesta no es entre tipos, sino entre coste total anual: cuota más primas de todo lo que has tenido que contratar.
Cómo comparar dos ofertas sin equivocarte
- Pide la FEIN de las dos. Es un documento con formato normalizado por ley, así que los conceptos están en el mismo sitio en ambas y se pueden poner en paralelo.
- Compara la TAE, no el TIN. Y comprueba qué productos ha supuesto cada entidad al calcularla.
- Suma las primas anuales reales. Pide el coste concreto de cada seguro, no el porcentaje de bonificación.
- Calcula el tipo sin bonificar. Es el que se te aplicará el año que dejes de cumplir alguna condición, y es más frecuente de lo que parece.
- Mira las comisiones de amortización anticipada, sobre todo si piensas adelantar pagos.
Qué pasa si dejas de cumplir una condición
Es la parte que conviene tener clara antes de firmar, porque ocurre: cambias de empresa y la nómina deja de domiciliarse, cancelas la tarjeta, o el seguro de vida sube tanto que decides llevártelo a otra compañía.
En ese caso pierdes la bonificación correspondiente y el tipo sube en la siguiente revisión. Dos preguntas que hay que hacer expresamente:
- ¿La pérdida es definitiva o se recupera si vuelves a cumplir la condición?
- ¿Cuándo se comprueba el cumplimiento: cada año, cada revisión, en qué fecha?