De la oferta a la firma: los plazos reales de una hipoteca
Entre el sí del banco y las llaves hay una secuencia con plazos que no se pueden acelerar, uno de ellos por ley. Saberlos de antemano es lo que evita firmar unas arras con una fecha imposible.
La pregunta suele llegar con prisa detrás: alguien ha firmado unas arras con una fecha concreta y necesita saber si llega. La respuesta honesta es que una hipoteca tarda entre cuatro y ocho semanas desde que el expediente está completo, y que hay un tramo del calendario que no se puede acelerar ni pagando, porque lo fija la ley.
Las seis fases y lo que tarda cada una
| Fase | Qué ocurre | Plazo habitual |
|---|---|---|
| 1. Estudio previo | El banco valora tu perfil y te da una orientación no vinculante | 1 a 5 días |
| 2. Análisis de riesgos | El expediente completo pasa por el departamento que decide | 1 a 3 semanas |
| 3. Tasación | Visita del tasador y emisión del informe | 1 a 2 semanas |
| 4. Oferta y FEIN | El banco entrega la oferta vinculante y la documentación precontractual | 2 a 5 días |
| 5. Plazo legal de reflexión | Diez días naturales obligatorios y acta notarial previa | 10 días, sin excepción |
| 6. Firma | Escritura de compraventa y de préstamo ante notario | El día acordado |
Los diez días que no se pueden saltar
Es la parte que más planificaciones rompe. La Ley 5/2019 obliga a que el banco te entregue la documentación precontractual —la FEIN, con las condiciones vinculantes, y la FiAE, con las cláusulas de aviso— y a que pasen al menos diez días naturales antes de firmar.
Dentro de ese plazo tienes que acudir al notario que tú elijas a una cita previa y gratuita: te explica la escritura, respondes un test de comprensión y se levanta un acta de transparencia. Sin esa acta, el notario no autoriza la firma.
Si estás negociando unas arras, cuenta hacia atrás: diez días de reflexión, más una o dos semanas de tasación, más hasta tres semanas de riesgos. Dos meses de plazo en las arras es prudente; un mes es apurado; tres semanas es un problema salvo que el expediente ya esté aprobado.
Qué es lo que se retrasa de verdad
- Documentación incompleta. La causa número uno, y la única que depende enteramente de ti. La lista está en qué documentación pide el banco.
- Tasación por debajo del precio. Obliga a rehacer los números y a poner más dinero, o a renegociar el precio con el vendedor.
- Cargas en la nota simple. Una hipoteca anterior no cancelada registralmente, un embargo o una anotación pendiente pueden parar la firma.
- Herencias sin liquidar del lado del vendedor, o inmuebles con varios propietarios que no aparecen todos.
- Obra nueva sin licencia de primera ocupación o con el certificado final pendiente.
- Agenda de notaría en fechas señaladas, sobre todo a final de mes y en verano.
Qué pasa el día de la firma
En la notaría coinciden comprador, vendedor, el representante del banco y, a veces, el gestor. Se firman dos escrituras seguidas: primero la compraventa, después el préstamo hipotecario. El banco entrega el importe mediante cheque bancario o transferencia, y tú aportas la diferencia que ya tenías prevista.
Conviene llegar con tres cosas resueltas:
- El dinero de la entrada y los gastos disponible en la cuenta, no en un depósito a plazo.
- Los cheques bancarios pedidos con antelación, porque no se emiten en el momento.
- El seguro de daños contratado y con recibo pagado.
Después de firmar
Todavía quedan trámites, aunque ya no dependen de ti: liquidación de impuestos e inscripción en el Registro de la Propiedad, que suele tardar entre dos y seis semanas. La escritura inscrita llega meses después. Mientras tanto, la copia autorizada que te da el notario acredita perfectamente tu propiedad.