Hipoteca para autónomos: cómo conseguirla

Un asalariado lleva tres nóminas y el banco tiene su respuesta. Un autónomo lleva una declaración de la renta, y ahí empieza el problema: el banco no mira lo que facturas, mira lo que declaras después de gastos. Y esas dos cifras rara vez se parecen.

No es que a los autónomos no les den hipotecas: es que el estudio se hace con otra vara y conviene saber cuál es antes de sentarse.

Qué mira exactamente el banco

• El rendimiento neto de tu IRPF, no la facturación. Si facturas 60.000 € y declaras 26.000 € de rendimiento neto, el banco trabaja con 26.000 €.
• Dos o tres ejercicios completos de actividad. Menos de dos años cierra muchas puertas, aunque no todas.
• La tendencia. Ingresos estables o crecientes valen mucho más que una cifra alta con un año malo detrás. Un ejercicio a la baja obliga a explicarlo.
• La concentración de clientes. Un autónomo con un solo cliente que aporta el 90 % de sus ingresos se parece, a ojos de riesgos, a un asalariado sin contrato.
• Estar al corriente con Hacienda y con la Seguridad Social. Es eliminatorio.
• El sector. Actividades con demanda estable se valoran mejor que las estacionales o muy cíclicas.

Cómo se traduce en importe

La cuenta de fondo es la misma que para cualquiera —la cuota no debe superar el 30-35 % de los ingresos netos mensuales, y está explicada en cuánto me pueden prestar según mi sueldo—, con dos diferencias:

1. El ingreso mensual se calcula dividiendo el rendimiento neto anual entre doce, y muchas entidades promedian los dos últimos ejercicios, o incluso toman el menor de los dos.
2. Algunas aplican un ratio más conservador, del 30 % en lugar del 35 %, por la variabilidad de los ingresos.

Con 26.000 € de rendimiento neto, el banco cuenta unos 2.170 € al mes y una cuota máxima cercana a los 650-760 €, no la que saldría de la facturación bruta.

Qué puedes preparar con antelación

1. Separa la cuenta del negocio de la personal. Un único extracto donde se mezcla todo hace el análisis más difícil y el resultado, más conservador.
2. Retírate un ingreso fijo mensual del negocio a la cuenta personal. Un movimiento regular y reconocible se lee casi como una nómina.
3. Cancela pólizas de crédito y préstamos del negocio si puedes: computan en tu endeudamiento aunque sean de la actividad.
4. Ten al día los certificados de estar al corriente con Hacienda y la Seguridad Social; se piden siempre.
5. Prepara los contratos con clientes recurrentes. Acreditan continuidad, que es justo lo que el banco echa de menos.
6. Aumenta la entrada si puedes. Bajar del 80 % de financiación compensa parte de la incertidumbre sobre los ingresos y es el argumento que mejor funciona.

Si tienes sociedad, no es lo mismo

Un administrador o socio de una sociedad se estudia de otra manera: cuentan la nómina que se paga a sí mismo, pero también se revisan las cuentas de la empresa, su antigüedad y su solvencia. Prepara además:

• Impuesto de sociedades de los dos últimos ejercicios.
• Balance y cuenta de resultados actualizados.
• Escritura de constitución y de nombramiento del administrador.

Es más papeleo, pero también más margen: una sociedad con cuentas sólidas puede jugar a favor en vez de en contra.

Por qué aquí un bróker cambia el resultado

Las políticas de riesgos con autónomos son muy desiguales entre entidades: cuántos años de actividad exigen, si promedian ejercicios o toman el peor, cómo tratan los sectores estacionales. Ir probando banco por banco tiene un coste real —cada estudio deja rastro en tu historial crediticio y una acumulación de consultas se lee mal— y consume semanas.

Presentar la operación directamente donde encaja evita las dos cosas.

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