Hipoteca fija, variable o mixta: cómo elegir
No hay una respuesta buena para todo el mundo, pero sí una pregunta que ordena la decisión: cuánto margen tiene tu economía si la cuota sube. Aquí está esa cuenta hecha, con la misma hipoteca a distintos tipos.
La pregunta se plantea casi siempre como una apuesta: ¿subirán o bajarán los tipos? Nadie lo sabe, y quien diga lo contrario está vendiendo algo. La pregunta útil es otra y sí tiene respuesta: ¿cuánto puede subir tu cuota sin que tu economía se resienta?
Las tres opciones, en una frase cada una
| Tipo | Cómo funciona | Qué compras | A quién le encaja |
|---|---|---|---|
| Fija | El mismo tipo durante toda la vida del préstamo | Certeza: la cuota de hoy es la del último año | Quien necesita saber su cuota exacta y duerme mejor así |
| Variable | Euríbor más un diferencial, revisada cada 6 o 12 meses | Un tipo de partida más bajo, a cambio de asumir el riesgo | Quien tiene colchón, plazo corto o piensa amortizar pronto |
| Mixta | Fija los primeros años y variable el resto | Estabilidad al principio, que es cuando más deuda queda | Quien quiere cubrir los primeros años y revisar después |
Lo que de verdad hay que mirar: cuánto sube la cuota
Esta es la cuenta que ordena la decisión. Una hipoteca de 200.000 € a 30 años, con el mismo capital y distintos tipos:
| Tipo de interés | Cuota mensual | Diferencia sobre 2 % | Al año |
|---|---|---|---|
| 2 % | 739 € | 0 € | 0 € |
| 2,5 % | 790 € | +51 € | +612 € |
| 3 % | 843 € | +104 € | +1.248 € |
| 4 % | 955 € | +216 € | +2.587 € |
| 5 % | 1.074 € | +334 € | +4.013 € |
Coge la cuota que te ofrecen en variable, súmale dos o tres puntos de tipo y mira la cuota resultante en la tabla. Si ese número te asusta, la variable no es para ti por muy atractivo que sea el tipo de salida. Si te cabe sin cambiar de vida, tienes margen para asumir el riesgo.
Hipoteca fija: qué estás comprando
Una fija no es "la opción segura" gratis: el tipo de una fija incorpora la prima que cobra el banco por asumir él el riesgo de que los tipos suban durante veinte o treinta años. Por eso suele salir por encima del tipo inicial de una variable.
Lo que compras a cambio es previsibilidad total: la misma cuota el primer mes y el último, y un presupuesto familiar que no depende de decisiones de política monetaria. Para plazos largos y economías sin colchón, esa previsibilidad suele valer lo que cuesta.
Hipoteca variable: dónde está el riesgo real
Se referencia al euríbor más un diferencial fijo. El diferencial no cambia nunca; el euríbor se revisa cada seis o doce meses según la escritura, y con él la cuota.
El riesgo no está repartido por igual a lo largo del préstamo: es mayor al principio, cuando queda casi todo el capital pendiente. Una subida de tipos en el año 3 te afecta mucho más que la misma subida en el año 25, porque en el año 25 apenas queda deuda sobre la que aplicarla. Eso es justo lo que intenta cubrir la mixta.
Hipoteca mixta: para qué sirve de verdad
Fija los primeros años —habitualmente entre cinco y quince— y variable el resto. Cubre el tramo de mayor exposición y deja el final, cuando la deuda ya es pequeña, sujeto al mercado.
Al valorarla conviene mirar dos cosas por separado, porque los comparadores suelen enseñar solo la primera:
- El tipo del tramo fijo y cuántos años dura.
- El diferencial del tramo variable, que es el que gobernará la mayor parte del plazo. Un tramo fijo muy atractivo con un diferencial alto detrás es una oferta peor de lo que parece.
Si te equivocas, no es para siempre
Elegir mal no es irreversible, aunque tiene coste y trámite. Hay tres salidas:
- Novación: renegociar las condiciones con tu propio banco.
- Subrogación de acreedor: llevarte la hipoteca a otra entidad que mejore la oferta.
- Cancelar y contratar una nueva, que es lo más caro porque reabre los gastos.
Las comisiones por pasar de variable a fija están limitadas por la Ley 5/2019, y en algunos supuestos son cero. Conviene revisar la escritura antes de asumir que cambiar es imposible.