Gastos de comprar una casa: quién paga qué
Desde 2019 el reparto cambió y mucha información que sigue circulando por internet está desfasada. Esta es la lista completa de gastos de una compra con hipoteca, con la columna que importa: quién los paga.
En junio de 2019 entró en vigor la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario y cambió el reparto de gastos de la hipoteca. Buena parte de lo que sigue circulando por internet es anterior a esa fecha, así que conviene separar dos cosas que se mezclan constantemente: los gastos de la compraventa y los gastos de la hipoteca. Son operaciones distintas, con facturas distintas y con pagadores distintos.
Gastos de la hipoteca: casi todos los paga el banco
| Concepto | Quién lo paga | Detalle |
|---|---|---|
| Notaría de la escritura de préstamo | El banco | Desde la Ley 5/2019 |
| Registro de la Propiedad de la hipoteca | El banco | Inscripción de la garantía |
| Gestoría de la hipoteca | El banco | Tramitación posterior a la firma |
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la hipoteca | El banco | Cambió en 2018 y lo confirmó la Ley 5/2019 |
| Tasación del inmueble | El cliente | Puedes aportar una tasación propia si es válida y está vigente |
| Copias de la escritura que solicites | El cliente | Solo las que pidas tú |
Como la pagas tú, el informe es tuyo y tiene una validez de seis meses. Puedes presentarlo en varias entidades en lugar de pagar una tasación por banco, que es uno de los costes ocultos de ir pidiendo ofertas por libre.
Gastos de la compraventa: estos los pagas tú
Aquí está el grueso del 10-12 % del precio que hay que tener ahorrado. El reparto habitual, a falta de pacto distinto entre las partes:
- Impuesto. Es la partida grande. En vivienda de segunda mano, el ITP, que fija cada comunidad autónoma y se mueve aproximadamente entre el 6 % y el 11 %, con tipos reducidos frecuentes para jóvenes, familias numerosas o vivienda habitual. En obra nueva, un 10 % de IVA más el AJD de la compraventa, que también fija cada comunidad.
- Notaría de la escritura de compraventa, según arancel y precio del inmueble.
- Registro de la Propiedad para inscribir la compra a tu nombre.
- Gestoría, si la contratas para la tramitación.
- Plusvalía municipal, que por ley corresponde al vendedor, aunque en algunas zonas se intenta trasladar al comprador por pacto. Es negociable y conviene dejarlo escrito en las arras.
La cifra concreta para cada precio de vivienda está calculada en cuánto dinero necesitas ahorrado para comprar una casa.
Seguros: obligatorio uno, y solo uno
Al firmar aparecen tres seguros sobre la mesa y no tienen el mismo estatus:
- Seguro de daños del inmueble: obligatorio por ley. Cubre continente, no contenido. Es el único que el banco puede exigirte.
- Seguro de vida: no es obligatorio. Se ofrece bonificando el tipo, y esa es una decisión comercial legítima, pero no una imposición legal.
- Seguro de protección de pagos: tampoco. Mismo caso.
La entidad no puede obligarte a contratarlos con ella: tienes derecho a presentar una póliza equivalente de otra compañía. Otra cosa es que al hacerlo pierdas la bonificación del tipo, y ahí hay que echar cuentas de las dos formas, que es justo lo que explica TAE, TIN y bonificaciones.
Gastos recurrentes que empiezan el día uno
No son de la compra, pero llegan enseguida y descuadran presupuestos:
- IBI, que se prorratea con el vendedor en el año de la compra.
- Comunidad de propietarios, incluidas derramas ya aprobadas antes de que compres.
- Seguro de hogar, anual.
- Suministros, con sus altas o cambios de titularidad.
- Tasa de basuras y otros tributos municipales.
Antes de firmar, exige el certificado de que el vendedor está al corriente de pago y pregunta expresamente por derramas aprobadas y pendientes de ejecutar. Las derramas aprobadas antes de la compra pueden acabar recayendo sobre ti.