Cuánto me pueden prestar según mi sueldo

El banco no responde a "cuánto ganas". Responde a "cuánto de lo que ganas te queda libre todos los meses", y a partir de ahí hace la cuenta al revés: fija una cuota máxima y busca qué importe de préstamo cabe dentro de esa cuota al plazo y al tipo que te ofrece.

Entender ese orden cambia la conversación: no se negocia el importe, se negocia lo que entra en la cuota.

La regla del 30-35 %

El criterio que usan casi todas las entidades es el ratio de endeudamiento: la suma de todas tus cuotas mensuales —la hipoteca nueva más cualquier préstamo que ya tengas— no debe pasar de entre el 30 % y el 35 % de tus ingresos netos.

Con 2.000 € netos al mes, eso son entre 600 y 700 € de cuota máxima. Y ojo al detalle que más dinero cuesta: ese límite lo comparten todas tus deudas. Si estás pagando 250 € de un coche, tu techo hipotecario baja de 700 € a 450 €.

Cuánto sale para cada sueldo

Aplicando un 35 % de ratio, sin otras deudas, a 30 años y con un tipo del 3 % como escenario de referencia:

La última columna es la que suele sorprender: para llegar a esa vivienda no basta con que la cuota entre, también hay que tener el 20 % restante más los gastos. Es la otra mitad de la ecuación y está en cuánto dinero necesitas ahorrado. Manda la más restrictiva de las dos, no la que más nos guste.

Qué cambia el plazo, y qué no

Alargar el plazo es la palanca más directa para que entre la cuota. Con la misma hipoteca de 200.000 € al 3 %:

Es el intercambio de siempre: el plazo baja la cuota y sube los intereses totales. Lo que casi nadie mira es que el efecto sobre la cuota se agota. Pasar de 20 a 30 años quita bastante; pasar de 30 a 40 quita mucho menos y añade diez años de intereses. Cuando el salto de plazo ya no arregla la cuota, el problema no es el plazo: es el precio de la vivienda.

Lo que el banco mira además del sueldo

• Estabilidad del empleo. Contrato indefinido y antigüedad pesan tanto como la cifra. Un temporal reciente con el mismo sueldo no computa igual.
• Historial de pagos. Impagos, ficheros de morosidad y descubiertos recurrentes en la cuenta pueden tumbar una operación que numéricamente cuadra.
• Cómo administras la cuenta. Los tres a seis últimos meses de extractos se leen enteros: ingresos regulares, gastos fijos y si llegas justo a fin de mes.
• Edad y plazo. La hipoteca suele tener que estar pagada en torno a los 70-75 años, lo que recorta el plazo disponible a partir de cierta edad.
• Número de titulares. Dos titulares suman ingresos, y por eso suman capacidad; también suman responsabilidad solidaria sobre toda la deuda.

Cómo subir el importe sin subir el sueldo

1. Cancelar otras deudas antes del estudio, empezando por las de cuota alta.
2. Sumar un segundo titular con ingresos estables.
3. Aportar más entrada, que reduce el importe necesario y mejora el perfil de riesgo.
4. Comparar entidades. El ratio y la política de riesgos no son iguales en todos los bancos: la misma nómina da importes distintos según dónde se presente.
5. Ordenar la cuenta unos meses antes: sin descubiertos y con los ingresos entrando siempre por el mismo sitio.

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