Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar una casa
La cifra que casi nadie te dice completa no es la entrada: son la entrada y los gastos juntos, porque los gastos de compra no se financian. Aquí está el número real para cada precio de vivienda, calculado paso a paso.
Casi todo el mundo llega a esta pregunta con la mitad de la respuesta: "necesito el 20 %". Es cierto, pero incompleto, y la mitad que falta es la que descoloca los planes. Los gastos de la compra —impuestos, notaría, registro— no se financian: van aparte y se pagan en efectivo el mismo día.
Así que el número que importa no es el 20 %, sino el 20 % más otro 10-12 % del precio de la vivienda. En una casa de 250.000 € eso son unos 75.000-80.000 € encima de la mesa, no 50.000.
Por qué el banco financia el 80 %
La financiación estándar es el 80 % del menor de dos valores: el precio de compra y el valor de tasación. Si compras por 250.000 € y la tasación dice 240.000 €, el banco calcula sobre 240.000 €, no sobre lo que tú pagas.
Ese margen del 20 % es el colchón de la entidad: si dentro de unos años tuviera que ejecutar la garantía y vender el inmueble por debajo de lo que valía, sigue cubierta. Por eso el límite se mueve poco y por eso, cuando se supera, el banco pide algo a cambio. Lo desarrollamos en hipoteca al 100 %: cuándo es posible.
Que la tasación salga por debajo del precio es más frecuente de lo que parece en zonas tensionadas, y cuando pasa, la diferencia la pones tú entera. Conviene tener ese margen previsto antes de firmar unas arras.
Cuánto necesitas según el precio de la vivienda
Con un 20 % de entrada y un 11 % de gastos de compra —el punto medio de la horquilla habitual—, esto es lo que hay que tener ahorrado:
| Precio de la vivienda | Hipoteca (80 %) | Entrada (20 %) | Gastos (~11 %) | Ahorro necesario |
|---|---|---|---|---|
| 150.000 € | 120.000 € | 30.000 € | 16.500 € | 46.500 € |
| 200.000 € | 160.000 € | 40.000 € | 22.000 € | 62.000 € |
| 250.000 € | 200.000 € | 50.000 € | 27.500 € | 77.500 € |
| 300.000 € | 240.000 € | 60.000 € | 33.000 € | 93.000 € |
| 400.000 € | 320.000 € | 80.000 € | 44.000 € | 124.000 € |
La última columna es la cifra real de la que hay que partir. Si al mirarla el número te queda lejos, hay tres caminos y conviene conocer los tres antes de descartar la compra: bajar el precio objetivo, aumentar el plazo para que la cuota entre —lo que no cambia el ahorro necesario, pero sí la viabilidad— o buscar más financiación con aval.
Qué son exactamente ese 10-12 % de gastos
No es una tasa única: son cinco o seis conceptos distintos, y el que más pesa con diferencia es el impuesto:
- Impuesto de la compra. En vivienda de segunda mano, el ITP, que fija cada comunidad autónoma y se mueve aproximadamente entre el 6 % y el 11 %. En obra nueva, un 10 % de IVA más el AJD.
- Notaría de la escritura de compraventa.
- Registro de la Propiedad para inscribir la compra a tu nombre.
- Gestoría, si interviene.
- Tasación del inmueble, que en la parte de hipoteca sí paga el cliente.
Quién paga cada cosa cambió bastante con la Ley 5/2019 y sigue circulando información desfasada. Está detallado en gastos de comprar una casa: quién paga qué.
Y una partida más que nadie presupuesta
Al ahorro de la operación conviene sumarle un colchón que no se gasta en la compra:
- Mudanza, muebles y reformas mínimas. Aunque la casa esté impecable, entre electrodomésticos, pintura y cortinas se van varios miles de euros.
- Fondo de emergencia intacto. Vaciar los ahorros para llegar a la entrada es la forma más rápida de convertir cualquier imprevisto en un problema con una hipoteca recién firmada encima.
- Los primeros recibos. Seguro de hogar, IBI del año en curso, comunidad y altas de suministros aparecen en las primeras semanas.
Es tentador y casi siempre sale mal: el banco ve ese préstamo en tu historial, computa su cuota en tu ratio de endeudamiento y te reduce el importe de la hipoteca justo por el dinero que acabas de pedir. Además encarece el conjunto, porque un préstamo personal va a un tipo muy superior al hipotecario.
Cuánto se tarda en juntarlo
Es la pregunta de detrás de la pregunta. Con la tabla de arriba, ahorrando 800 € al mes hacen falta unos siete años para una vivienda de 250.000 €, y algo menos de cinco si sois dos aportando. Dos cosas ayudan más que apretarse el cinturón:
- Ajustar el precio objetivo. Bajar 30.000 € el precio de la vivienda reduce el ahorro necesario en unos 9.000 €, no en 30.000. Es la palanca más rápida.
- Comprar entre dos. No solo dobla la capacidad de ahorro: también dobla los ingresos que el banco computa, que es lo que determina cuánto te presta.